Au Québec en 2026, la mise de fonds pour une maison commence à 5 % du prix d'achat — soit 20 000 $ sur une propriété de 400 000 $. Mais ce plancher ne vaut pas pour tout le monde : il monte selon le prix, le type de bien et le fait que vous habitiez ou non le logement. Ce guide donne le barème exact, trois exemples chiffrés pour 2026, les règles propres aux plex, et où trouver l'argent (RAP, CELIAPP, don familial). Première action : repérez la tranche de prix de votre projet.
À retenir — combien sortir en 2026
- 5 % jusqu'à 500 000 $ · 5 % + 10 % entre 500 000 $ et 1,5 M$ · 20 % dès 1,5 M$.
- Plex que vous habitez : 1-2 logements = 5 % + 10 % · 3-4 logements = 10 % · non habité (locatif pur) = 20 %.
- Moins de 20 % = assurance prêt SCHL obligatoire (prime ≈ 2,8 % à 4,0 % du prêt, + TVQ payée comptant à la clôture).
- Sources de fonds : RAP jusqu'à 60 000 $/pers. + CELIAPP 8 000 $/an ; prévoyez +1,5 % à 3 % de frais de clôture en plus de la mise de fonds.
Le barème de la mise de fonds minimale au Québec en 2026
La mise de fonds minimale dépend uniquement du prix tant que vous achetez pour y habiter. Voici le barème en vigueur, fixé par les règles fédérales et publié par l'Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC).
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale |
|---|---|
| 500 000 $ ou moins | 5 % du prix |
| 500 001 $ à 1 499 999 $ | 5 % sur les premiers 500 000 $ + 10 % sur l'excédent |
| 1 500 000 $ et plus | 20 % du prix |
Une précision importante : l'assurance prêt hypothécaire n'est plus offerte dès 1 000 000 $. En pratique, à partir de ce prix, les prêteurs exigent donc 20 % même si le calcul théorique donnerait moins.
Deux exemples éclair tirés des cas officiels de l'ACFC :
- Maison à 400 000 $ → 5 % = 20 000 $.
- Maison à 600 000 $ → 25 000 $ (5 % de 500 000 $) + 10 000 $ (10 % de 100 000 $) = 35 000 $.
Point d'action : calculez 5 % de votre prix cible — c'est votre plancher absolu. Pour tester l'effet sur la mensualité, passez par le calculateur hypothécaire.
Mise de fonds pour un plex ou un immeuble à revenus : les règles changent
C'est l'erreur la plus coûteuse des acheteurs investisseurs : appliquer le barème « maison » à un immeuble à revenus. Les règles de la SCHL pour les propriétaires-occupants et petits immeubles locatifs (programme SCHL Achat) diffèrent selon le nombre de logements et selon que vous habitez ou non l'immeuble.
| Type d'immeuble | Mise de fonds | Ratio prêt-valeur max |
|---|---|---|
| Vous habitez · 1-2 logements | 5 % + 10 % (barème maison) | 95 % |
| Vous habitez · 3-4 logements | 10 % | 90 % |
| Vous n'habitez pas (locatif pur) | 20 % | 80 % |
Le ratio prêt-valeur (RPV), affiché dans la dernière colonne, est la part du prix financée par le prêt : un RPV de 95 % correspond à une mise de fonds de 5 %, et un RPV de 80 % à une mise de fonds de 20 %.
Pour profiter d'un prêt assuré comme propriétaire-occupant, l'immeuble doit valoir moins de 1 500 000 $, l'amortissement est plafonné à 25 ans (30 ans via le programme SCHL Premier chez-soi, réservé à un premier achat ou à du neuf), et au moins un emprunteur doit avoir un pointage de crédit d'au moins 600.
L'angle WiseRock : le duplex que vous habitez, à 5 % de mise de fonds, est la porte d'entrée la plus accessible pour démarrer en immobilier locatif — bien plus que le 20 % exigé sur un immeuble purement locatif.
Point d'action : posez-vous une seule question — vivrez-vous dans l'immeuble ? La réponse fait varier votre mise de fonds du simple au quadruple.
Assurance prêt SCHL : quand elle s'applique et combien elle coûte
L'assurance prêt hypothécaire (souvent appelée « assurance SCHL », du nom de la Société canadienne d'hypothèques et de logement) est obligatoire dès que votre mise de fonds est inférieure à 20 %. Elle protège le prêteur, pas vous, et son coût s'ajoute à votre prêt.
La prime se situe entre 0,6 % et 4,5 % du montant emprunté, selon votre mise de fonds :
- Mise de fonds de 5 % → prime ≈ 4,00 %
- Mise de fonds de 10 % → prime ≈ 3,10 %
- Mise de fonds de 15 % → prime ≈ 2,80 %
Mini-exemple : sur un prêt de 380 000 $ à 5 % de mise de fonds, la prime est d'environ 15 200 $ (380 000 $ × 4,00 %). Elle est ajoutée au solde du prêt et remboursée avec vos mensualités.
Le piège propre au Québec : la TVQ — la taxe de vente du Québec — sur la prime (9,975 %) est payable comptant à la clôture et n'est pas finançable. Sur une prime de 15 200 $, cela représente environ 1 516 $ à sortir de votre poche le jour de la signature.
Point d'action : sous 20 %, ajoutez la prime au coût total du prêt et la TVQ à votre liquidité de clôture. Calculez votre prime SCHL avant de fixer votre budget.
Où trouver sa mise de fonds : épargne, RAP, CELIAPP, don
Plusieurs sources sont admises pour constituer votre mise de fonds :
- Épargne personnelle : la source la plus simple, sans contrainte de remboursement.
- RAP (régime d'accession à la propriété) : retirez jusqu'à 60 000 $ par personne (120 000 $ pour un couple) de votre REER sans impôt, à rembourser sur 15 ans. Les fonds doivent dormir dans le REER au moins 90 jours avant le retrait.
- CELIAPP (compte d'épargne libre d'impôt pour l'achat d'une première propriété) : cotisez jusqu'à 8 000 $/an, plafond à vie de 40 000 $. Avantage clé souvent oublié : les retraits sont non remboursables, contrairement au RAP.
- Don d'un proche parent : admis avec une lettre de don signée.
- Mise de fonds empruntée (marge ou prêt) : admise seulement pour 1-2 logements, avec un ratio prêt-valeur de 90,01 % à 95 % et un bon dossier de crédit.
En cumulant RAP + CELIAPP, un acheteur peut réunir près de 100 000 $ de mise de fonds fiscalement avantageuse.
Réunir sa mise de fonds en 5 étapes
- Ouvrez un CELIAPP dès maintenant si vous achetez d'ici quelques années : les droits de cotisation se cumulent à partir de l'ouverture.
- Maximisez le CELIAPP en premier (non remboursable), puis le RAP.
- Laissez vos fonds REER au moins 90 jours avant tout retrait RAP.
- Faites signer une lettre de don si un proche vous aide.
- Validez votre admissibilité avec une pré-approbation hypothécaire avant de magasiner.
Point d'action : empilez le CELIAPP, puis le RAP, avant de puiser dans l'épargne non enregistrée.
Peut-on acheter une maison sans mise de fonds au Québec ?
Réponse directe : non. Le minimum légal est de 5 % partout au Canada. Il n'existe pas de prêt hypothécaire standard à 100 % du prix.
Les solutions présentées comme « sans mise de fonds » consistent en réalité à financer cette mise de fonds autrement :
- Mise de fonds empruntée (marge ou prêt), admise pour 1-2 logements sous conditions.
- Don d'un proche parent documenté par une lettre.
- RAP et CELIAPP, qui vous évitent de toucher à votre épargne courante.
- Certains programmes municipaux d'aide à l'accès à la propriété.
Point d'action : oubliez le 0 % ; visez plutôt à financer vos 5 % via le CELIAPP, le RAP ou un don.
Impact de la mise de fonds sur le paiement et le cash-flow
Une plus petite mise de fonds vous laisse plus de liquidités, mais coûte plus cher au total : prime d'assurance plus élevée et intérêts sur un solde plus gros. Deux cas chiffrés le montrent.
Cas 1 — Maison de 400 000 $ (taux 4 %, 25 ans), coût total selon l'ACFC :
- Mise de fonds de 5 % → coût total 643 649 $
- Mise de fonds de 10 % → coût total 625 712 $
- Mise de fonds de 20 % → coût total 584 979 $
Passer de 5 % à 20 % réduit le coût total d'environ 59 000 $ sur la durée du prêt.
Cas 2 — Plex de 760 000 $ (exemple officiel SCHL) :
- En locatif pur (non habité) : 20 % = 152 000 $.
- En propriétaire-occupant via SCHL Achat : 5 % de 500 000 $ + 10 % de 260 000 $ = 51 000 $.
- Différence libérée pour vos réserves ou vos rénovations : 101 000 $.
La lecture cash-flow : moins de mise de fonds = plus de levier, mais une mensualité et une prime plus élevées. L'enjeu est de vérifier que les loyers couvrent toujours la dette.
Point d'action : avant de faire une offre, estimez votre paiement et votre cash-flow dans le calculateur.
Erreurs fréquentes à éviter
- Confondre mise de fonds et coût total à débourser. Ajoutez 1,5 % à 3 % de frais de clôture (notaire 1 000 $-2 000 $, inspection, ajustements), payables séparément.
- Croire que la taxe de bienvenue est payée par le vendeur. Faux : elle est toujours payée par l'acheteur, facturée après l'achat — comptez environ 5 700 $ sur une maison de 400 000 $ selon la municipalité.
- Penser qu'on achète « sans mise de fonds ». Le minimum reste 5 %.
- Oublier la TVQ sur la prime SCHL, payable comptant et non finançable.
- Appliquer le barème maison à un immeuble à revenus : un 3-4 logements occupant = 10 %, un locatif pur = 20 %, pas 5 %.
- Viser 5 % sans comparer le coût total : la prime et les intérêts s'accumulent sur des années.
Point d'action : avant l'offre, additionnez mise de fonds + frais de clôture + un coussin d'environ 1,5 % du prix. Au besoin, intégrez la taxe de bienvenue à votre budget.
En résumé : trouvez votre tranche de prix, ajustez selon le type de bien, puis chiffrez le vrai coût. Estimez votre scénario avec le simulateur d'investissement locatif, le calculateur hypothécaire et le calculateur de prime SCHL.
Transparence et mise à jour. Les montants exacts varient selon le prêteur et la municipalité (taxe de bienvenue) ; les règles citées sont celles en vigueur en juin 2026. Validez votre cas précis avec un courtier hypothécaire — ou avec nos calculateurs — avant de déposer une offre.
Sources : Agence de la consommation en matière financière du Canada (ACFC / canada.ca — barème et tableau du coût total, 2025) ; Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL — règles d'assurance prêt, plex et amortissement, 2026) ; La Presse et Banque Nationale (RAP et CELIAPP 2026).
À propos de WiseRock
WiseRock est une plateforme canadienne pour acheteurs et investisseurs immobiliers. Nous fournissons des outils gratuits, des repères de marché et des cadres clairs pour évaluer une acquisition avec confiance — du premier achat au portefeuille de plex.
FAQ
Outil recommandé
Passez de la lecture à la simulation
Utilisez nos calculateurs pour transformer les concepts de l'article en estimation concrète.